상가 권리금 계약서 작성법부터 세금과 임대인 의무까지: 반드시 알아야 할 핵심 정보 총정리
상가를 임대하거나 인수하려는 분들이라면 반드시 한 번쯤은 ‘권리금’이라는 단어를 접해보셨을 것입니다. 권리금은 단순히 시설을 넘겨받는 대가가 아니라, 기존 사업자가 쌓아온 영업 노하우, 입지 가치, 단골 고객층 등 무형의 자산이 포함된 복합적인 개념입니다. 특히 상가권리금은 큰 금액이 오가는 민감한 사안이기 때문에, 계약서 작성부터 세금 문제, 그리고 임대인의 법적 의무까지 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
이번 포스팅에서는 상가 권리금 계약서 작성법, 권리금과 관련된 세금 부담 주체, 임대인의 법적 의무에 대해 상세하게 알아보겠습니다.
1. 상가 권리금이란 무엇인가?
상가 권리금이란 기존 상가에서 영업을 하던 사람이 그 자리를 새로운 사람에게 넘기면서 받는 금전적인 대가를 말합니다. 이 대가에는 단순한 인테리어, 설비, 비품뿐만 아니라 그동안 쌓아온 영업 비법, 고정 고객층, 좋은 입지에 따른 프리미엄(자릿세)까지 포함됩니다.
상가임대차보호법 제10조의3에서는 권리금을 다음과 같이 정의하고 있습니다:
“임차인이 영업을 계속하기 위해 투자하거나 형성한 유무형의 재산적 가치로서, 임차인의 영업시설, 비품, 거래처, 영업 노하우, 입지에 따른 자릿세 등이 포함된다.”
이처럼 권리금은 단순한 ‘프리미엄 비용’이 아닌, 실질적인 ‘영업 자산의 이전’에 해당하는 중요한 개념입니다.
2. 상가 권리금 계약서 작성법
권리금 계약은 민감하고 법적인 분쟁이 자주 발생하는 영역이기 때문에, 계약서를 제대로 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다. 권리금 계약서의 정식 명칭은 **‘권리금 양도·양수 계약서’**이며, 다음과 같은 핵심 항목들을 반드시 포함해야 합니다.
✅ 기본 구성 요소
- 당사자 정보: 양도인(기존 임차인), 양수인(신규 임차인)의 인적 사항
- 권리금 금액: 정확한 금액 명시
- 양도 대상 항목: 비품, 설비, 거래처, 영업 비법 등 구체적으로 명시
- 특약 사항: 임대인과의 합의 여부, 동일 업종 보호 조항 등
- 계약 해제 조건: 권리금 반환 여부, 계약 해지 시 조건
✅ 특약 사항에 꼭 넣어야 할 항목
- 양도 대상 비품 및 설비 목록을 구체적으로 명시 (사진이나 품목 리스트 첨부)
- 임대인의 임대차 계약 조건 변경에 대한 대응 조항
- 인근 동일 업종 제한 조항
- 권리금 반환 불가 조항(법적 분쟁 방지를 위해 명시)
Tip: 계약서에 명시되지 않은 항목은 양도 대상에 포함되지 않기 때문에, 가능한 한 상세히 작성하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
3. 상가 권리금 관련 세금은 누가 부담할까?
상가 권리금은 일반적인 거래처럼 세금이 발생합니다. 권리금을 받는 사람과 주는 사람이 누구냐에 따라 과세 기준이 달라지기 때문에 각 상황에 맞는 이해가 필요합니다.
◆ 권리금을 받는 자가 법인인 경우
- 과세 항목: 법인세 + 부가가치세
- 권리금 매도자: 법인세와 부가가치세를 신고 및 납부
- 권리금 매수자: 세금계산서를 통해 매입세액공제 가능
예: 주식회사 A가 운영하는 카페를 B 개인사업자가 인수하며 권리금을 지불할 경우, A는 부가가치세를 포함한 법인세를 신고하고, B는 세금계산서를 통해 세액 공제 가능
◆ 권리금을 받는 자가 개인인 경우
- 과세 항목: 기타소득세 (소득세법에 의거)
- 권리금을 받은 자는 필요경비를 공제한 후 기타소득으로 신고
- 권리금을 준 자는 8.8% 원천징수 후 국세청에 납부
예: 임차인 A가 음식점을 운영하다가 B에게 양도하며 권리금 1억 원을 받았다면
- 필요경비 60% 인정 → 과세 대상 4천만 원
- B는 4천만 원의 22%인 880만 원을 원천징수 후 세무서 납부
- A는 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 기타소득으로 4천만 원 신고
주의사항: 부가가치세 과세 대상 업종인 경우, 세금계산서 발행 및 부가세 신고 의무가 있으며 이를 누락하면 과태료 및 가산세가 부과될 수 있습니다.
4. 임대인의 법적 의무
상가 권리금과 관련해 임대인은 단순한 ‘건물주’의 입장이 아니라 법적으로도 중요한 책임을 갖습니다. 이를 명확히 이해하지 못하면 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생할 수 있습니다.
▶ 임대인의 대표적인 의무: 권리금 회수 방해 금지
상가임대차보호법 제10조의4에 따라, 임대인은 임대차 기간 종료 전 6개월부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.
방해 행위 예시
- 지나치게 보증금이나 월세 인상
- 신규 임차인 계약 거부
- 동일 업종을 근처에 개업
이러한 행위가 발생할 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구가 가능하며, 손해배상 범위는 통상적으로 권리금 상당액까지 포함될 수 있습니다.
5. 포괄양수도 계약 시 세금 면제 조건
알고 계셨나요? 일반적인 권리금 계약 외에도 일정 조건을 충족하면 세금 부담 없이 사업장을 양도·양수할 수 있는 포괄양수도 계약도 존재합니다.
▶ 포괄양수도란?
- 사업 전체를 하나의 단위로 양도하는 계약
- 설비, 인력, 영업, 자산 등 전체 일괄 양도
- 부가가치세 면제 대상
▶ 적용 요건
- 동일 업종 유지
- 영업의 실질적 연속성 확보
- 인력 및 거래처 인수
사업장을 인수하면서 인력과 자산을 모두 승계할 경우에는 포괄양수도 계약 형태로 진행하면 부가가치세 면세 혜택을 받을 수 있습니다.
마무리하며: 권리금 계약은 ‘전문성’이 핵심이다
상가 권리금은 단순한 돈 거래가 아닙니다. 그 속에는 사업의 가치, 미래의 가능성, 그리고 영업의 자산이 고스란히 담겨 있습니다. 때문에 계약서 작성부터 세금, 법적 분쟁까지 모든 과정을 체계적이고 명확하게 준비해야만 후회 없는 거래가 됩니다.
또한, 권리금을 주고받을 때는 법률 전문가나 세무사와 반드시 상의하는 것이 좋습니다. 특히 임대인의 행위가 부당하다고 판단되면, 법적 대응도 고려해야 하므로 법률 조항에 대한 이해는 필수입니다.
✅ 한 줄 요약
“권리금 계약은 신중하게, 계약서는 구체적으로, 세금은 정확하게, 임대인의 의무는 법적으로 따져보자.”