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2025년부터 바뀌는 제도 완벽정리 & 전세사기 예방 체크리스트 ‘임대인 정보 조회 제도’

mindlab091904 2025. 6. 12. 10:26
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✅ 2025년부터 달라지는 ‘임대인 정보 조회 제도’ 핵심 요약

📌 제도 시행일

  • 2025년 5월 27일부로 전면 확대 시행

📌 주요 변경 사항

  • 기존: 임대인의 정보는 전세계약 체결 및 입주 후 조회 가능
  • 변경 후: 전세계약 전, 임대인의 동의 없이도 주요 정보 조회 가능

이제는 계약 전에 위험요소를 미리 파악하고, 안전한 계약 여부를 판단할 수 있게 된 것이 가장 큰 변화입니다.

📊 임대인 정보, 어디까지 확인할 수 있나?

임대인의 전세보증 사고 이력과 보유 주택 현황 등 아래와 같은 정보를 확인할 수 있습니다.

조회 항목 세부 내용

HUG 전세보증 가입 주택 수 임대인이 보증보험에 가입한 주택 수
보증금지 대상 여부 과거 사고 이력으로 보증가입이 제한된 임대인인지 여부
최근 3년간 대위변제 건수 HUG가 대신 보증금을 변제한 횟수 (임대인의 반환불이행 건수)

※ 대위변제는 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관(HUG)이 대신 돌려주는 제도입니다.

📝 임대인 정보 조회 방법, 이렇게 하세요!

① 예비 임차인의 경우 (계약 전)

  • 공인중개사를 통해 계약 의사 확인
  • 중개사 확인서를 지참 후 HUG 지사 방문
    또는
  • 2025년 6월 23일부터 '안심전세 앱'에서 비대면 신청 가능

👉 접수 후 최대 7일 이내 결과 확인 가능

  • 지사 방문 시: 문자 통지
  • 앱 신청 시: 앱 내 통지

② 계약 당일, 임대인과 직접 만났을 경우

  • 임차인이 직접 ‘안심전세 앱’에서 조회 가능
  • 임대인이 앱에서 본인 정보 조회 후 임차인에게 보여주는 방식도 허용

🚨 남용 방지를 위한 보안 장치도 마련

  • 월 3회 조회 제한: 무분별한 ‘찔러보기’ 방지
  • 임대인 정보 제공 사실 문자 통지: 임대인의 사전 인지 보장
  • 공인중개사 확인 또는 RTMS 연동 검증 절차 도입: 계약 의사 검증 강화

🔍 전세사기 예방을 위한 7가지 체크리스트

전세사기를 피하기 위해선 임대인 정보 조회 외에도 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 확인

  • 임대인이 해당 부동산의 실제 소유자인지 검증
  • 선순위 근저당, 가압류, 가처분 등 권리제한 확인

2. 임대인 신원 검증

  • 신분증과 등기부등본 상 소유자 일치 여부 확인
  • 대리인 계약 시에는 위임장 + 인감증명서 필수

3. 전세금의 적정성 판단

  • 전세가와 매매가 비율 80% 이하 권장
  • 국토교통부 실거래가 시스템에서 인근 시세 확인
  • 신축 빌라 및 분양형 빌라 매물 주의 (시세 과장 가능성 높음)

4. 건축물대장 확인

  • 정부24에서 무료로 열람 가능
  • 불법 건축물 여부, 용도(주거용 여부) 확인
  • 근린생활시설일 경우 보증가입 거절 가능

5. 임대인의 세금 체납 여부 확인

  • 관할 세무서에서 확인 가능
  • 세금 체납 시 경매 시 보증금보다 우선변제 가능성 존재

6. 계약서 작성 시 주의사항

  • 국토부 표준계약서 양식 사용 권장
  • 특약에 “선순위 대출 말소” 조건 명시
  • 잔금 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받아야 대항력 확보

7. HUG 전세보증보험 가입은 필수

  • 계약 체결 즉시 가입해야 보증금 보호 가능
  • 가입 비용은 있지만 수억 원의 보증금을 보호할 수 있는 유일한 방법

⚖️ 전세사기 피해 발생 시 법적 대응 방법

① HUG 전세보증 가입자

  • 계약 종료 후 1개월 내 HUG에 사고통지서 제출
  • 계약서, 보증서, 임금내역 등 필요 서류 준비
  • 심사 후 보증금 일부 또는 전액 지급

② 보증보험 미가입자

  • 임차권 등기명령 신청 (법원)
  • 계약서, 전입신고, 확정일자 등 증빙 필요
  • 이사 전 반드시 신청해야 대항력 유지

③ 형사고소 및 민사소송

  • 이중계약, 허위 매물 등 사기 혐의 고소 가능
  • 계약서, 문자/카톡, 계좌이체 내역 등 증거 수집
  • 민사소송 + 가압류 신청으로 채권 보호 가능

④ 정부 지원 제도 활용

  • 전세사기 특별법 피해자로 인정되면
    • LH 임대주택 제공
    • 임차료 지원
    • 저금리 대출
    • 우선변제금 일부 지원

💬 맺으며

이번 국토부의 제도 개편은 전세사기를 원천 차단할 수 있는 매우 중요한 진전입니다.

이제는 임차인이 계약 전에 임대인의 위험요소를 파악하고, 위험을 회피할 수 있는 강력한 무기를 갖게 되었습니다.

하지만 제도만으로 모든 것을 해결할 수는 없습니다. 임대차계약 전, 스스로 꼼꼼한 검토와 사전 조사가 여전히 중요합니다.

💡 Tip: 아래 3가지는 꼭 기억하세요!

  1. 임대인 정보 조회는 계약 전 필수 절차
  2. 보증보험 미가입은 위험의 시작
  3. 계약서 작성은 전문가와 함께 확인하기

전세사기는 사후 대응보다 사전 예방이 가장 중요합니다. 이번에 개편된 제도를 적극 활용하시고, 본인의 소중한 보증금을 지키기 위한 모든 노력을 다하시기 바랍니다.

🔗 관련 서비스

  • HUG 전세보증보험 안내: HUG 홈페이지
  • 안심전세 앱 (2025년 6월 23일 출시 예정)
  • 정부24 (등기부등본, 건축물대장 열람): https://www.gov.kr

 

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