전세 끼고 매매할 때 반드시 알아야 할 대출, 실거주, 복비 문제 총정리

 

1. 전세 끼고 매매란 무엇인가?

'전세 끼고 매매'란, 이미 세입자가 전세로 거주하고 있는 상태의 주택을 매매하는 것을 말합니다. 부동산 실무에서는 종종 ‘갭투자’라고도 부르며, 세입자의 전세보증금을 활용해 실제 지불하는 매매대금을 줄이는 효과가 있습니다.

예를 들어볼까요?

🏡 예시 1
매매가 8억 원짜리 아파트에 세입자가 5억 원의 전세로 거주 중이라면,
실질적으로 매수자는 3억 원만으로도 해당 아파트를 취득할 수 있습니다.
(물론, 소유권 이전 후 보증금 반환 책임도 함께 넘어옴)

이는 곧 적은 자본으로 부동산 취득이 가능하다는 뜻이며, 주로 부동산 가격 상승기나 재개발/재건축 대상 지역에서 많이 사용되는 방식입니다.

🏘️ 예시 2
성동구 모 아파트의 경우, 전세보증금 6억 원이 설정된 상태에서 8.5억 원에 거래되어,
매수자는 2.5억 원만으로 매입에 성공. 2년 후 집값이 10억 원이 되면서 1.5억 차익 실현.

하지만 단순히 ‘싸게 산다’는 이유로 접근하는 것은 위험할 수 있습니다. 특히 대출 가능 여부와 실거주 조건, 세입자 권리 문제를 반드시 따져보아야 합니다.

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2. 전세 끼고 매매 시 대출, 과연 가능할까?

✅ 대출 가능 시나리오

가장 일반적인 구조는 다음과 같습니다.

• 매수자가 신규 대출을 먼저 받은 후,
• 세입자와 전세계약을 체결하거나 인수하는 경우

이때 가장 중요한 기준은 주택 가격의 80% 이하 범위 내에서 선순위 전세보증금과 근저당 설정금액이 포함되어야 한다는 것입니다.

💡 예시 3
주택 시세가 10억일 때,
전세보증금 5억 + 대출 3억 = 총 8억 → 가능
전세보증금 6억 + 대출 3억 = 총 9억 → 불가

❌ 대출이 어려운 경우

이미 세입자가 입주한 상태에서 후순위로 대출을 받는 경우, 1금융권이나 2금융권에서는 거의 불가능합니다. 전세보증금이 이미 소유권보다 앞서는 권리로 설정되었기 때문입니다.

• 1순위 전세 → 2순위 대출은 위험
• 이 경우 대출자는 회수 위험이 커지므로 거절

다만, 전세보증금이 매매가의 50% 이하일 경우, 극히 일부에서는 10~20% 정도의 후순위 대출이 대부업체를 통해 가능할 수 있습니다.

⚠️ 하지만 이 경우는 금리가 높고 조건이 불리하므로 신중히 접근해야 합니다.

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3. 세입자 있는 상태에서 실거주, 가능한가?

전세 끼고 매매의 또 다른 중요한 쟁점은 ‘실거주 가능 여부’입니다. 요즘처럼 실거주 요건을 충족해야 세제 혜택이나 청약 자격이 부여되는 구조에서, 이는 매우 중요한 문제입니다.

✔️ 실거주 가능하려면?

임대차 3법에 따라 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 즉, 세입자는 계약 종료 시점에 추가로 2년을 요구할 수 있는 권리를 갖고 있죠.

✅ 매수인이 실거주를 원한다면

• 반드시 전세계약 기간이 7개월 이상 남은 시점에서 매수해야
• 실거주 사유로 갱신거절이 가능

❌ 이미 계약 종료 6개월~2개월 사이일 경우

• 세입자가 갱신청구권 행사 시, 매수인은 퇴거를 요구할 수 없음

즉, 실거주 목적으로 전세 끼고 매수하는 경우에는 매수 타이밍이 가장 중요합니다.

📝 요약 포인트

• 실거주 원하면 → 계약 만료 7개월 이상 남은 매물로 매수
• 갱신청구권 행사 가능 여부 체크
• 세입자와의 협의는 문서로 남겨야 안전

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4. 전세 세입자 있는 집, 매도 후 계약서 다시 써야 할까?

매도자가 바뀌었다고 해서 기존 전세계약이 자동 종료되는 것은 절대 아닙니다.

👨‍⚖️ 민법 제3조에 따라 임대차계약은 소유권 이전과 무관하게 계속 유지됩니다.

다만, 임대차 기간이 끝나고 보증금이나 월세 등의 변경이 있는 경우, 새로운 임대인(즉, 매수인)과 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.

이때 많은 세입자분들이 궁금해하는 것이 바로 복비 문제입니다.

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5. 전세 끼고 매매 시 복비(중개수수료)는 누가 내나요?

상황에 따라 다릅니다.

🔸 별도 계약서 없이 기존 계약 유지할 경우

• 중개수수료 없음
• 새로운 계약서를 작성하지 않고 기존 계약을 인정하는 경우

🔸 새 계약서를 작성하는 경우

• 중개사가 개입하여 계약 조건이 변경되면 → 중개수수료 발생
• 단순히 기존 조건 복사 수준의 ‘대필’이면 → 대필 수수료만 부과 (10~30만 원 수준)

복비는 일반적으로 세입자와 임대인이 협의하여 부담 비율을 정하는 것이 원칙입니다. 하지만, 중개사무소에 따라 조정 가능하니 꼭 미리 문의하고 협상하세요.

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마무리: 전세 끼고 매매는 전략이자 함정

전세 끼고 매매는 자금 여유가 적은 매수자나 투자자에게 좋은 전략일 수 있습니다. 그러나 다음과 같은 점을 반드시 체크해야 합니다.

🔍 전세 끼고 매매 체크리스트

항목 체크포인트

실거주 여부	계약 갱신청구권 사용 가능 여부 확인
대출 가능성	전세 + 대출 = 시세의 80% 이내
세입자 계약	계약 만료일, 특약사항, 계약갱신 여부 확인
복비	계약 방식에 따라 중개 수수료 여부 결정
소유권 이전	세입자 동의 여부 필요 X, 단 보증금 반환 책임은 매수인에게 이전됨

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👨‍💼 부동산 실무 Tip by 손팀장

전세 끼고 매매는 단순히 '싸게 사는 전략'이 아닙니다.
세입자의 권리, 실거주 요건, 대출 구조 등 여러 요소가 엮여 있는 고난도 거래입니다.
무조건 이득이라고 판단하기보다, 사전에 체크리스트를 꼼꼼히 확인하고 전문가 상담을 받는 것이 현명합니다.