✅ 전월세전환율이란?
전월세전환율은 쉽게 말해 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율입니다.
예를 들어, 전세 5억원짜리 집을 월세로 바꾸고자 할 때, 과연 그 보증금을 월세로 환산하면 얼마가 적정한지 궁금하실 텐데요. 이때 바로 전월세전환율이라는 개념이 사용됩니다.
이 전환율을 적용하면, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 공정한 금액이 얼마인지 계산할 수 있으며, **임대인(집주인)**과 임차인(세입자) 간의 갈등을 줄이고 기준이 되는 수치를 제공하게 됩니다.
📌 전월세전환율의 종류
전월세전환율은 크게 두 가지로 구분됩니다.
1. 법정 전월세전환율
국가에서 정한 기준에 따라 산정되는 이율입니다.
주택임대차보호법 제7조의2에 명시되어 있으며, 주택 임대차 계약에서 전세 → 월세로 변경할 때 적용되는 법적 상한선의 역할을 합니다.
즉, 집주인이 마음대로 월세를 높게 설정할 수 없도록 막는 장치인 셈이죠.
2. 시장 전월세전환율
이는 실제 부동산 시장에서 거래되는 가격을 기준으로 한 전환율입니다.
예를 들어 어떤 아파트 단지에서 전세가와 월세가가 어떻게 형성되어 있는지를 바탕으로 계산되며, 현실적인 시세 반영이라고 볼 수 있습니다.
📐 법정 전월세전환율 공식 (2025년 기준)
법정 전월세전환율은 다음과 같은 공식에 따라 계산됩니다.
법정 전월세전환율 = 월차임 전환시 산정률 + 기준금리
🔸 월차임 전환시 산정률
주택임대차보호법 시행령에 따라 대통령령으로 고정 설정된 비율입니다.
2025년 현재, 이 수치는 **2%**입니다.
🔸 기준금리
한국은행 금융통화위원회가 연 8회 결정하는 기준금리입니다.
2025년 2월 25일 기준금리는 **2.75%**입니다.
✅ 따라서 2025년 3월 기준 법정 전월세전환율은?
2% + 2.75% = 4.75%
이 수치는 임대차 계약 시, 전세보증금을 월세로 변경하려 할 때 월세 상한을 정하는 기준으로 사용됩니다.
💡 전월세전환율로 적정 월세 계산하기 (예시 포함)
그럼 실제로 이 법정 전월세전환율을 이용해 적정 월세를 어떻게 계산할 수 있는지 알아볼까요?
📊 예시
- 기존 전세보증금: 5억원
- 변경하려는 월세보증금: 3천만원
- 전환율: 4.75%
✅ 계산 공식
월세 = (보증금 차액 × 전월세전환율) ÷ 12개월
✅ 계산 과정
보증금 차액 = 5억원 - 3천만원 = 4억7천만원
월세 = (4억7천만원 × 0.0475) ÷ 12 = 약 186만원
📌 따라서 전세 5억원을 월세로 전환할 경우, 보증금 3천만원 + 월세 186만원이 적정선입니다.
🔁 반대로 전환율을 구해볼 수도 있다!
이번에는 월세와 보증금이 주어진 상황에서 전월세전환율을 역산해볼 수 있습니다.
예시로 다시 계산:
- 월세: 186만원
- 보증금 차액: 5억 - 3천만원 = 4억7천만원
✅ 역산 공식
전월세전환율 = {(월세 × 12) ÷ 보증금 차액} × 100
= {(186만원 × 12) ÷ 4억7천만원} × 100
= (2,232만원 ÷ 4억7천만원) × 100 = 약 4.75%
이렇게 계산하면 현재 계약에서 적용된 전환율이 법정 기준에 부합하는지도 확인할 수 있습니다.
📊 시장 전월세전환율은 무엇이 다를까?
시장 전월세전환율은 실제 부동산 거래에서 형성된 시세를 바탕으로 합니다.
예시
A 아파트 단지의 전세 시세가 5억원, 월세 시세가 보증금 3천만원 + 월세 200만원이라면?
전월세전환율 = {(200만원 × 12) ÷ 4억7천만원} × 100 = 약 5.1%
이 수치는 법정 기준을 넘을 수도 있지만, 법적으로 문제가 되지 않습니다. 왜냐하면 법정 전환율은 ‘전세 → 월세’로 전환할 때만 적용되기 때문입니다. 시장에서 자체적으로 형성된 신규 계약은 시장 논리에 따라 가격이 결정되기 때문입니다.
🧮 전월세전환율 계산기? 직접 계산하기!
요즘은 많은 사람들이 전월세전환율 계산기를 검색하시는데요.
사실 위에서 본 공식만 알고 계시면 엑셀, 계산기, 또는 간단한 모바일 메모장만으로도 직접 계산이 가능합니다.
또한 다음과 같은 앱에서도 실거래 기준을 확인할 수 있어 참고에 유용합니다.
✅ 추천 부동산 시세 확인 앱
- 네이버 부동산
- KB부동산 Liiv ON
- 호갱노노
- 아실(아파트실거래가)
- 직방/다방
✅ 전월세전환율 요약 정리
구분 설명
| 법정 전월세전환율 | 전세 → 월세 전환 시 법적으로 정해진 전환율. 2025년 기준 4.75% |
| 시장 전월세전환율 | 실제 거래 시세로 결정되는 전환율 (지역/단지별 상이) |
| 계산 공식 | 월세 = (보증금 차액 × 전환율) ÷ 12 |
| 반대 계산 | 전환율 = (월세×12 ÷ 보증금 차액) × 100 |
| 사용 목적 | 적정 월세 계산, 임대차 협상 기준 마련, 불공정 거래 방지 등 |
📝 마무리하며
전월세전환율은 단순한 수치가 아닌, 임대차 계약의 공정성을 확보하는 핵심 기준입니다. 특히 부동산 시장의 변동성이 커지고, 금리와 물가가 복잡하게 얽힌 지금 같은 시기에 전세를 월세로 바꾸려는 세입자와 집주인 모두에게 필수적인 정보라고 할 수 있습니다.
법정 기준은 물론, 실제 시장 시세도 꼼꼼하게 비교하고, 위에서 소개한 계산법을 참고하셔서 합리적이고 공정한 계약을 체결하시길 바랍니다.
📌 Tip: 전월세전환율이 높을수록 세입자 부담이 커지므로, 계약 전 반드시 시세를 비교하고 협상에 활용하세요!
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